En apenas cuatro años, los precios del alquiler en Estepona se han multiplicado casi por dos, pasando de 10,27 euros por metro cuadrado en 2021 a 18,6 euros en septiembre de 2025. Una vivienda estándar de 80 metros cuadrados que costaba 820 euros mensuales en 2021 requiere hoy más de 1.480 euros, una subida del 81% que expulsa a residentes locales mientras el mercado se orienta hacia compradores extranjeros de alto poder adquisitivo.
La crisis de vivienda en Estepona ha dejado de ser un problema puntual para convertirse en un crisis estructural que amenaza la cohesión social y la sostenibilidad económica del municipio. Mientras los precios de compraventa suben un 14% en cuatro años—alcanzando 4.057 euros por metro cuadrado en septiembre de 2025—y el alquiler experimenta crecimientos desproporcionados, el Ayuntamiento destina 27 millones de euros a infraestructuras y proyectos de imagen urbana, según denuncia la oposición municipal.
El alquiler, fuera del alcance de los trabajadores locales
Hace apenas cuatro años, en 2021, un residente esteponero podía acceder a un alquiler por 820 euros mensuales en una vivienda de 80 metros cuadrados. Hoy esa misma vivienda ronda los 1.480 euros, un incremento que representa un verdadero salto generacional en la precariedad económica de las familias locales.
Los datos de Idealista revelan una aceleración especialmente preocupante en el último año: mientras que en enero de 2025 el precio se situaba en 16,5 euros por metro cuadrado, en septiembre ya había alcanzado 18,6 euros. En términos absolutos, el alquiler se ha disparado un 81% en cuatro años, una cifra que refleja una presión inflacionaria ajena a la evolución de los salarios locales.
La situación es particularmente crítica considerando que, según estudios de especialistas en vivienda, los inquilinos no deberían dedicar más del 30% de sus ingresos al pago de alquiler. En Estepona, ese porcentaje se dispara sistemáticamente por encima del 50% para la mayoría de trabajadores, generando una tensión económica insostenible en el día a día.
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Un fenómeno de 2022: el punto de inflexión
Aunque el aumento es constante, 2022 marcó un hito particularmente dramático. En ese año, Estepona registró el mayor repunte de precios de alquiler de toda España: más del 35% en términos interanuales, según datos de Fotocasa. Una velocidad de subida que superó incluso a capitales como Madrid o Barcelona, convertiendo a Estepona en el epicentro de la crisis de vivienda a nivel nacional en ese momento.
Desde entonces, aunque el ritmo de subidas ha sido ligeramente más moderado, los precios han continuado su trayectoria ascendente sin interrupción. La acumulación de estos incrementos anuales ha erosionado progresivamente la capacidad adquisitiva de los residentes locales.
Compraventa: la presión del capital extranjero
Los precios de compraventa también muestran una trayectoria preocupante, casi igual de dramática que el alquiler. Desde 2021, el precio por metro cuadrado para adquirir una vivienda ha crecido desde 2.300€ euros hasta los 4.091 euros en octubre de 2025—un incremento del 77,9%—pero estos números ocultan una realidad más compleja.
Más del 70% de las operaciones en el segmento prime de la Costa del Sol involucran a compradores internacionales, según datos de Property Partners. En Estepona, esta cifra representa un mercado fundamentalmente orientado hacia compradores extranjeros de alto poder adquisitivo, desconectado de la realidad salarial de los trabajadores locales.
Algunos distritos muestran crecimientos especialmente acelerados: Playa Bahía Dorada experimentó un aumento del 26% interanual, mientras que Estepona Pueblo—históricamente el área más accesible—subió un 22%. Para una familia trabajadora promedio, el acceso a la propiedad se ha vuelto prácticamente imposible.
El alquiler turístico, cómplice silencioso
Un factor determinante en la crisis es la desviación del parque residencial hacia modelos de alquiler más lucrativos. La existencia de demanda de alquiler vacacional y de corta duración ha incentivado a propietarios a abandonar el mercado de larga duración—tradicionalmente ocupado por residentes locales—para acceder a ingresos más elevados en temporada alta.
Agentes inmobiliarios consultados en reportajes previos confirmaban que los propietarios exigen explícitamente que los inquilinos sean maestros o profesionales con contratos que permitan liberar la vivienda en verano. Casos documentados muestran familias rechazadas por parejas de extranjeros dispuestas a pagar 150 euros más mensuales, ilustrando cómo el nivel adquisitivo de la demanda internacional supera sistemáticamente la de los residentes locales.
Éxodo silencioso de familias esteponeras
Las consecuencias humanas de esta crisis son visibles en testimonios de residentes que abandonan la ciudad. En reportajes anteriores, se documentaban casos de maestros, trabajadores de servicios y profesionales de renta media que se veían obligados a mudarse a municipios colindantes como Sabinillas o del interior como Ronda, a más de media hora de distancia, para encontrar vivienda asequible.
El colectivo Vecinal por la Vivienda de Estepona ha reportado casos de familias que, tras vivir en la ciudad durante décadas, ven obligadas a marcharse. Lali Montero, miembro del movimiento, afirmaba hace apenas meses que «los alquileres se han duplicado en cuatro años» y que «muchos esteponeros se tienen que ir de su pueblo por obligación».
El presupuesto 2026: prioridades en discusión
El presupuesto municipal para 2026—aprobado recientemente por el Ayuntamiento—proyecta 27 millones de euros en inversiones productivas, un aumento respecto a ejercicios anteriores. Sin embargo, la oposición municipal ha señalado críticas contundentes sobre la asignación de recursos.
Según la portavoz socialista, Emma Molina, las cuentas municipales destinan fondos a «proyectos de escaparate» y «actuaciones de imagen»—como sendas fluviales, un velódromo y remodelaciones de espacios públicos—mientras que partidas clave para vivienda pública permanecen prácticamente sin inversión. En particular, Molina ha denunciado que se contempla un préstamo bancario de 10 millones de euros para financiar parte de estas obras, incrementando la deuda municipal que los ciudadanos pagarán a través de intereses.
La crítica plantea una pregunta fundamental: ¿queremos una Estepona de escaparate o una Estepona para vivirla?, como señaló la portavoz socialista.
Medidas insuficientes de acceso a vivienda protegida
El Ayuntamiento ha anunciado modificaciones en la ordenanza de vivienda protegida, priorizando a residentes con al menos tres años de empadronamiento. Aunque la medida representa un reconocimiento del problema, ha sido valorada como insuficiente por los colectivos de vivienda.
El PSOE ha propuesto la construcción de mil viviendas protegidas para alquiler y compra en suelo público, coordinadas a través de la empresa municipal de vivienda. Una propuesta ambiciosa que, hasta el momento, no ha recibido respaldo político transversal en el pleno municipal.
El contexto provincial: Málaga lidera los incrementos nacionales
Estepona no es una excepción, sino un reflejo extremo de una tendencia más amplia. Málaga es la provincia con mayores incrementos de alquiler en España, con subidas del 25,8% según datos de 2022-2023. A nivel nacional, el precio medio en agosto de 2025 alcanzaba los 14,03 euros por metro cuadrado, mientras que Málaga se situaba en 15,68 euros—un 12% por encima de la media nacional.
Los trabajadores españoles dedican hoy el 40% de sus ingresos al pago de alquiler, una cifra muy por encima de lo recomendado por organismos de control europeos y que genera estrés económico permanente en millones de hogares.
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Efectos económicos más allá de la vivienda
La crisis de acceso a vivienda tiene consecuencias económicas multiplicadoras. Cuando los trabajadores locales no pueden permanecer en sus municipios, los servicios (educación, sanidad, comercio, turismo) pierden personal cualificado. Las empresas ven limitada su capacidad para contratar, generando presión inflacionaria sobre los salarios que, a su vez, entra en conflicto con la disponibilidad de vivienda.
En ciudades turísticas como Estepona, esta dinámica es especialmente perversa: el crecimiento económico derivado del turismo y la inversión extranjera genera presión sobre vivienda que expulsa a trabajadores locales, limitando justamente la capacidad de servir a ese turismo y esa inversión.
El debate sobre prioridades
La denuncia del PSOE pone en el centro del debate político una pregunta más amplia: ¿cómo prioriza un municipio sus recursos limitados cuando enfrenta simultáneamente presión por modernización urbana y una crisis estructural de vivienda?
El Ayuntamiento argumenta que la consecución de la «deuda cero» en 2024 permitió liberar recursos para inversión e iniciativas como la reducción del IBI. La oposición sostiene que esos recursos deberían dirigirse primero a garantizar el acceso a vivienda digna para residentes de renta media-baja, considerando que es un derecho fundamental que precede a inversiones de carácter estético o deportivo.
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La realidad es que en Estepona, como en muchos municipios de la Costa del Sol, existe un desajuste estructural entre la demanda de vivienda local y la oferta disponible, agravado por la orientación del mercado hacia compradores internacionales. Ni las medidas graduales de vivienda protegida ni las reducciones de impuestos parecen dirigir los recursos hacia la raíz del problema: la necesidad de aumentar significativamente el parque de vivienda en alquiler asequible.
El presupuesto municipal 2026 será definitivamente aprobado en el pleno del 12 de noviembre. La pregunta que queda en el aire es si las futuras aprobaciones presupuestarias incorporarán ajustes para incrementar inversión en vivienda pública, o si continuarán priorizando proyectos de infraestructura y modernización urbana.
Mientras tanto, familias esteponeras continúan tomando decisiones sobre abandonar sus raíces porque el coste de la vivienda hace inviable su permanencia en el municipio. Una decisión que, aunque silenciosa, representa un cambio demográfico y social cuyas consecuencias a largo plazo aún no se visualizan completamente en los indicadores económicos oficiales.
