El Ayuntamiento de Estepona ha aprobado inicialmente la modificación del Plan de Sectorización del sector SURNS-O2 «Arroyo Vaquero Norte» y la ordenación del sector SURS-O8, un proyecto que contempla 1.200 viviendas, de las cuales 516 serán de protección oficial. La corporación municipal establecerá como condición que las licencias de vivienda libre y protegida se tramiten simultáneamente.
La aprobación inicial, respaldada por los informes favorables de los servicios técnicos municipales, abre un periodo de alegaciones de 45 días para que cualquier interesado pueda presentar propuestas sobre la ordenación planteada.
Reducción voluntaria de edificabilidad
El proyecto, promovido por Desarrollos Inmobiliarios Vaquero S.L., destaca por una reducción significativa de la edificabilidad inicialmente prevista. Los promotores han optado por bajar el índice de edificabilidad de 0,45 a 0,29 (efectivamente 0,23 en vivienda) y la densidad de 30 a 18 viviendas por hectárea.
Esta decisión ha permitido limitar el desarrollo a 1.200 viviendas, cuando la ordenación inicial podría haber alcanzado las 1.900. El 43% del total será vivienda protegida, superando el 30% de reserva establecido.
Garantías para la construcción de VPO en Arroyo Vaquero
La concejala de Urbanismo, Ana Velasco, anunció que el Ayuntamiento incluirá un condicionante específico en el procedimiento: «Es intención de esta corporación incluir algún condicionante para que a la vez que se tramitan las licencias de viviendas libres se tramiten también las viviendas de protección oficial, de forma que no sea solo una mera reserva sino que además sea realmente ejecutable».
Esta medida responde a las reivindicaciones históricas sobre la necesidad de garantizar que las reservas de suelo para VPO se materialicen efectivamente en viviendas construidas.
El proyecto ha optado por una organización sostenible con menor densidad, reduciendo el índice de edificabilidad de 0,45 a 0,23 en vivienda residencial y la densidad de 30 a 18 viviendas por hectárea. Esta decisión voluntaria de los promotores supone renunciar a casi 700 viviendas adicionales que permitía la normativa.
Cesiones al municipio
Los promotores cederán al Ayuntamiento varios suelos dotacionales, entre los que destacan:
- Una parcela educativa de 14.000 m² para un presunto centro educativo público
- Una parcela privada de 40.000 m² también con finalidad educativa
- El 10% del techo edificable residencial, según la obligación establecida por ley
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Marco legal y precedentes
El desarrollo se enmarca en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, que permite incluir la ordenación pormenorizada dentro del propio plan de sectorización sin necesidad de tramitar un plan parcial independiente.
La obligación de reservar suelo para vivienda protegida se introdujo mediante la Ley 13/2005 del 11 de noviembre, que modificó la normativa urbanística andaluza. El plan de sectorización original de esta zona es de 2004, anterior a dicha modificación legal.
Debate político
La portavoz socialista Emma Molina ha valorado positivamente la inclusión del condicionante para tramitar simultáneamente las viviendas protegidas y libres, algo que según ha afirmado «es la primera vez que hacen en 10 años». Molina ha recordado que la obligación de reservar suelo para vivienda protegida se introdujo en 2005 con la modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, posterior a la aprobación del plan original de 2004.
La socialista valoró positivamente que «se puede optar por una organización sostenible y con menor densidad» y destacó que «esto demuestra que nosotros en su momento hacíamos nuestro trabajo».
VOX, representado por el señor Aguilar, agradeció a los promotores «la reducción voluntaria de edificabilidad» aunque consideró que se ha «desaprovechado la ocasión para incrementar la cantidad de VPO» compensando la bajada de edificabilidad con más vivienda protegida.
El documento seguirá su tramitación administrativa durante los próximos meses, con el objetivo de iniciar la construcción una vez completado el proceso de aprobación definitiva.
