Estepona da un nuevo paso para agilizar la construcción de viviendas protegidas (VPO) en alquiler al activar medidas del Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que permiten usar parcelas municipales calificadas como equipamientos —cuando no tienen un destino específico— sin necesidad de modificar los instrumentos de planeamiento.
El avance se enmarca en la estrategia municipal de ganar tiempo en la tramitación urbanística y aumentar el suelo disponible para vivienda pública en un contexto de fuerte presión sobre el acceso a la vivienda en áreas turísticas como la Costa del Sol.
Según contempla el Decreto-ley 1/2025, la compatibilidad del uso de vivienda o alojamiento dotacional público puede aplicarse en parcelas de equipamiento vacantes en zonas residenciales cuando no tengan un uso específico asignado o estén calificadas con el uso genérico de interés público y social, sin necesidad de cambiar el planeamiento vigente. Esto permite a los ayuntamientos avanzar con acuerdos y trámites municipales orientados a activar promociones de VPO destinadas de forma permanente al alquiler, con menos pasos urbanísticos intermedios.
Qué permite exactamente el Decreto-ley 1/2025
El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, fija medidas urgentes para facilitar la disponibilidad de suelo y agilizar la construcción de vivienda protegida en Andalucía. En su artículo 3 regula los “usos compatibles” en suelos calificados como equipamiento comunitario público, abriendo la puerta a implantar vivienda o alojamiento dotacional público bajo condiciones concretas.
En la práctica, una de las claves es que esa compatibilidad puede operar sin modificar el planeamiento cuando se trata de equipamientos vacantes en zonas de uso global residencial y sin destino específico o con calificación genérica de interés público y social. Además, el decreto prevé que estas actuaciones se impulsen con acuerdos municipales, preservando el margen de decisión local sobre si aplica o modula estas medidas en función de su situación y necesidades.
Cómo lo aterriza el Ayuntamiento de Estepona
El Ayuntamiento ya anunció en 2025 el inicio de trámites para destinar parcelas de equipamiento público a viviendas protegidas en alquiler, apoyándose en el Decreto-ley 1/2025. En esa línea, el Consistorio explicó que este cambio es viable cuando esos suelos no están reservados para usos sanitarios o educativos y no tienen un uso específico asignado (o están calificados con el uso genérico de interés público y social).
Dentro de la hoja de ruta técnica, el Ayuntamiento planteó realizar un estudio e inventario de las parcelas más idóneas para asignar el uso residencial para vivienda o alojamiento dotacional, conforme a la norma autonómica y al PGOU. La idea es que esos suelos puedan destinarse a viviendas en régimen de alquiler u otras fórmulas de ocupación temporal de naturaleza rotatoria para colectivos con especiales dificultades de acceso.
Como antecedente, el Consistorio también vinculó estas medidas con su política municipal de vivienda protegida, citando actuaciones previas como la entrega de VPO en Juan Benítez y la planificación de suelo para nuevas promociones en distintas zonas del término municipal.
Contexto: por qué este tipo de medidas gana peso
La norma autonómica se apoya en un diagnóstico de dificultad creciente para acceder a vivienda, especialmente en territorios con elevada actividad turística. En su exposición de motivos, el Decreto-ley recoge, entre otros indicadores, el aumento del peso del alquiler en Andalucía (11,4% de hogares en régimen de alquiler) y subidas significativas de rentas en ciudades como Málaga entre 2015 y 2022.
Con ese escenario, el objetivo declarado del decreto es aumentar con urgencia la oferta de vivienda a precios asequibles y activar nuevas vías que permitan poner suelo “en carga” para vivienda protegida con mayor rapidez. Para municipios como Estepona —con demanda sostenida y un mercado condicionado por el atractivo residencial y turístico—, la reducción de tiempos administrativos puede resultar determinante para que los proyectos pasen antes de la fase urbanística a la licitación y ejecución.
Próximos pasos: el avance municipal se traduce ahora en trámites técnicos (inventario y selección de suelos) y, cuando proceda, en la activación de expedientes para impulsar promociones de VPO en alquiler con mayor agilidad, al amparo del Decreto-ley 1/2025.
