El Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA 2026) ha cerrado su edición más concurrida con un diagnóstico alarmante: España necesita construir hasta 800.000 viviendas para cubrir la demanda real, y Estepona se encuentra en el corazón del problema, con precios que escalan a 4.000 €/m² y un mercado dominado por la inversión internacional que deja sin opciones a familias y jóvenes locales.
SIMA 2026: cifras récord, problema sin resolver
La feria inmobiliaria más importante del país cerró sus puertas en IFEMA Madrid con datos históricos: 390 empresas expositoras, más de 21.000 visitantes y una oferta de 17.000 viviendas, el 37% de carácter internacional con presencia de 40 países. Sin embargo, el mensaje que resonó en todos los foros fue el mismo: si España no acelera la producción residencial, los precios seguirán subiendo sin freno.
Representantes del Gobierno central, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de la capital coincidieron en el diagnóstico durante la inauguración. Falta oferta, faltan viviendas y los que más lo sufren son los jóvenes y las familias que buscan su primera residencia. Las soluciones apuntan a movilizar suelo, agilizar licencias y reducir la burocracia que paraliza la puesta en marcha de nuevas promociones.
Un déficit que se mide en cientos de miles de hogares
Los expertos que participaron en los debates paralelos a SIMA pusieron cifras concretas al problema. España acumula un déficit de hasta 800.000 viviendas para atender las necesidades actuales y futuras de los hogares españoles, con un desfase anual de aproximadamente 30.000 unidades que el mercado es incapaz de absorber.
A pesar de que algunas comunidades autónomas han puesto en marcha planes para incrementar la edificabilidad, ese aumento de producción todavía no se ha traducido en obra terminada real. El resultado es una ecuación sin solución a corto plazo: más demanda, menos oferta y suelo que tarda años en incorporarse al mercado, lo que empuja los precios tanto en compra como en alquiler, especialmente en las zonas con mayor dinamismo económico e interés internacional.
La Costa del Sol y el Triángulo de Oro, bajo los focos
Dentro de ese mapa nacional, Málaga y la Costa del Sol se consolidan como uno de los mercados residenciales más activos de España, concentrando una parte significativa de las operaciones que se cierran en ferias como SIMA. Y dentro de la franja occidental, el llamado Triángulo de Oro —Marbella, Benahavís y Estepona— se ha convertido en uno de los principales focos de atracción para compradores nacionales e internacionales.
Los datos de precio medio lo confirman: 5.400 €/m² en Marbella, 5.000 €/m² en Benahavís y 4.000 €/m² en Estepona, con incrementos que en 2025-2026 rondan el 7,13% en Estepona frente al 5,57% de Marbella. El auge postpandemia fue espectacular: solo en el primer trimestre de 2022, las transacciones crecieron un 115% en Estepona, un 79% en Benahavís y un 65% en Marbella respecto al mismo periodo del año anterior.
Estepona y la Nueva Milla de Oro: más demanda que Marbella
Hace años que los analistas señalan que la histórica Milla de Oro se ha desplazado hacia el oeste. La Nueva Milla de Oro, entre Guadalmina/San Pedro y el casco urbano de Estepona, concentra hoy promociones de alta calidad en primera y segunda línea de playa, resorts con servicios completos y urbanizaciones privadas orientadas principalmente al comprador del norte de Europa.
La brecha con Marbella se está cerrando. Aunque la ciudad vecina sigue dominando el segmento ultra-prime, Estepona ofrece más metros cuadrados y producto nuevo por el mismo presupuesto, lo que está desviando parte de la demanda hacia el municipio. Mientras las ventas se han moderado en Marbella y Benahavís, en Estepona siguen creciendo a un ritmo del 11,2% interanual, consolidándola como uno de los motores actuales del mercado residencial de toda la Costa del Sol.
Los olvidados del boom: jóvenes y familias locales
Este dinamismo tiene una cara mucho menos amable para quienes viven y trabajan en Estepona durante todo el año. La combinación de segunda residencia, inversión internacional y alquiler turístico tensiona el parque de vivienda disponible para uso residencial permanente, elevando los precios por encima de lo que los salarios locales pueden asumir.
Colectivos vecinales y analistas ya advierten de que el triángulo Marbella–Estepona–Benahavís se ha convertido en un “triángulo de oro de la especulación”, donde la lógica del mercado global choca frontalmente con la capacidad de acceso de la población local. Encontrar un piso de alquiler estable a precio razonable se ha convertido, para muchos jóvenes esteponeros, en una carrera de obstáculos que pocos logran superar.
“Según los datos de Idealista, el precio medio en Estepona alcanzó los 4.234 €/m² en febrero de 2026. Para Lali Montero, portavoz del Colectivo Vecinal por la Vivienda en Estepona, este escenario ha convertido al triángulo Marbella–Estepona–Benahavís en un área donde la especulación expulsa a los residentes locales.”
La voz vecinal: “Estepona para vivir, no para especular”
Quien mejor resume el malestar de los residentes es Lali Montero, portavoz del Colectivo Vecinal de Estepona por la Vivienda, que ha querido alzar la voz ante una situación que considera de máxima gravedad.
“Esto es debido a la gestión inmobiliaria desmedida y desproporcionada, de construcciones solamente dirigidas al comprador de alto nivel adquisitivo y al comprador especulador”, denuncia Montero, que va más allá del problema habitacional y apunta a una consecuencia que pocas veces se menciona en los foros institucionales: la fuga de profesionales esenciales.
“Se está produciendo una fuga de profesionales, médicos, cuerpos de seguridad, maestros… ya que con un salario, la vida del día a día en Estepona es un imposible”, advierte la portavoz, poniendo el dedo en la llaga de un fenómeno que amenaza directamente los servicios públicos y el tejido social del municipio.
La exigencia del colectivo es clara: “Exigimos un parque de vivienda social y una Estepona para vivir, no para especular.” Una frase que resume con precisión el choque entre dos modelos de ciudad que hoy conviven —y colisionan— en la Costa del Sol occidental y que derivan irrevocablemente hacia una crisis de vivienda que ya se vive en la actualidad.
Lo que se debate en Madrid, lo que se decide en Estepona
En SIMA, administraciones y sector privado insistieron en la necesidad de políticas activas de vivienda: movilizar suelo para alquiler asequible, reforzar la vivienda pública, impulsar fórmulas como el build to rent y activar incentivos a la rehabilitación y eficiencia energética.
La pregunta que queda sin responder es cómo aterrizar ese discurso en realidades concretas como la de Estepona: qué parte de la nueva promoción se destinará a alquiler asequible, qué herramientas pueden aplicar el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía para proteger a jóvenes y clases medias, y cómo compatibilizar la atracción de inversión internacional —que ha colocado a la ciudad en el mapa global— con el derecho a una vivienda digna para quienes ya la llaman hogar.
Ese será, sin duda, uno de los debates más urgentes de los próximos años en la Nueva Milla de Oro. El reloj corre y, mientras los metros cuadrados se negocian en ferias internacionales, sobre el terreno crece la sensación de que la ciudad avanza a dos velocidades: una para los que invierten desde fuera, y otra muy distinta para los que viven aquí.
